전세 사기 예방법 완벽 가이드 | 전세권 설정비용, 전월세보증보험

2026. 1. 22. 19:06ㆍ생활정보

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💰 전세 사기 예방법 완벽 가이드 (2026년 최신)

혹시 전세집을 구하면서 "이 집주인은 믿을 수 있을까?" 걱정되시나요?

요즘 뉴스에 나오는 전세 사기 소식 때문에 불안하신가요?

걱정하지 마세요! 제대로 알고 준비하면 충분히 예방할 수 있습니다.

이 글 하나면 전세 사기로부터 내 소중한 전세금을 지킬 수 있습니다.

전세 사기는 한 번 당하면 평생 모은 돈을 잃을 수 있는 무서운 범죄입니다. 하지만 계약 전 꼼꼼한 확인과 준비만 있다면 충분히 막을 수 있어요. 2026년 최신 정보를 바탕으로 전세 사기 예방법을 누구나 이해할 수 있도록 쉽게 설명드리겠습니다.

📌 전세 사기란 무엇인가요?

전세 사기는 임대인(집주인)이 세입자의 전세금을 돌려주지 않거나, 고의로 여러 세입자에게 같은 집을 계약하여 전세금을 편취하는 범죄를 말합니다.

주로 다음과 같은 유형이 있습니다:

깡통전세: 집값보다 전세금이 너무 높아서 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 경우
이중계약: 한 집에 여러 명의 세입자와 계약을 맺고 전세금을 가로채는 경우
가짜 집주인: 진짜 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하며 전세 계약을 체결하는 경우
신탁 무단계약: 신탁회사 동의 없이 임의로 전세 계약을 맺는 경우

🛡️ HUG 전세 사기 예방 3·3·3 법칙 (필수!)

주택도시보증공사(HUG)에서 권장하는 3·3·3 법칙은 전세 계약 시 반드시 지켜야 할 핵심 원칙입니다.

📍 계약 전 3가지 확인

주변 시세 조사: 네이버 부동산, KB시세, 호갱노노 등을 통해 주변 전세 시세를 꼼꼼히 확인하세요. 시세보다 너무 저렴하면 의심해야 합니다.
등기부등본 확인: 집의 진짜 주인이 누구인지, 담보(근저당)가 얼마나 설정되어 있는지 반드시 확인하세요.
전세보증보험 가입 가능 여부: HUG나 SGI서울보증에 미리 전화하여 해당 집이 보증보험 가입이 가능한지 확인하세요.

📍 계약 시 3가지 확인

실제 집주인과 계약: 신분증과 등기부등본을 대조하여 계약 상대방이 진짜 집주인인지 확인하세요.
특약사항 확인: 계약서에 불리한 특약이 없는지 꼼꼼히 읽어보세요.
계약금 지급 전 재확인: 등기부등본, 전입세대 열람, 확정일자 부여현황을 최종 확인하세요.

📍 계약 후 3가지 필수 처리

전입신고: 계약 당일 또는 다음 날 바로 주민센터에서 전입신고를 하세요.
확정일자 받기: 전입신고와 함께 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 받으세요.
전세보증보험 가입: HUG나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입하세요. (2026년 기준 가입률 72%)

💡 꿀팁: 전입신고와 확정일자는 같은 날 처리해야 대항력(우선변제권)을 제대로 확보할 수 있습니다!

📄 등기부등본 제대로 확인하는 방법

등기부등본은 전세 사기 예방의 가장 기본이자 핵심입니다. 꼼꼼히 확인하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있어요.

🔍 등기부등본 발급 방법

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 접속
'부동산 등기' → '열람/발급(출력)' 클릭
주소 입력 후 해당 건물 선택
수수료 700원 결제 후 즉시 PDF 다운로드

⚠️ 주의: 등기부등본 발급 시 반드시 '말소사항 포함'에 체크하세요! 과거 말소된 권리관계도 확인해야 합니다.

📋 등기부등본 3단계 분석법

구분	확인사항	주의점
표제부	건물 주소, 면적, 구조, 용도	계약서 주소와 일치하는지 확인
갑구	소유권, 가압류, 경매 여부	진짜 집주인 확인, 가압류/경매는 위험신호!
을구	근저당권, 전세권	근저당 금액 + 선순위 전세금 합계를 확인

✅ 안전한 계약 공식

집값(시세) ≥ 근저당 금액 + 선순위 전세금 + 내 전세금

이 공식이 성립해야 안전합니다! 집값보다 합계가 크면 위험해요.

🏠 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황 확인

등기부등본만으로는 부족합니다. 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황을 추가로 확인해야 합니다.

📍 전입세대 열람내역 확인 (주민센터)

등기부등본에는 나오지 않는 선순위 세입자를 확인할 수 있습니다.

해당 주소지 주민센터 방문
'전입세대 확인서' 발급 신청 (무료)
선순위 세입자가 있는지, 보증금은 얼마인지 확인

📍 확정일자 부여현황 확인 (인터넷등기소)

대법원 인터넷등기소 접속
'전자확정일자' → '정보제공(부여현황 열람)' 클릭
정보제공유형 '확정일자 부여현황' 선택
수수료 결제 후 확인

이를 통해 숨겨진 선순위 세입자가 있는지 확인할 수 있습니다.

🔒 전세보증금 반환보증 반드시 가입하세요

전세보증금 반환보증은 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 변제해주는 제도입니다. 2026년 기준 전국 평균 가입률은 72%로, 전세 사기 예방의 최후 보루입니다.

💳 전세보증금 반환보증 가입 조건

항목	조건
임차보증금	3억 원 이하 (지역별 상이)
주택 요건	공시가격 130% 이내 (2026년 기준)
신청자 요건	무주택 세대주
보증료	보증금액의 연 0.128% ~ 0.214% (지역·금액별 차등)

📞 가입 기관

주택도시보증공사(HUG): 1566-9009 / www.khug.or.kr
SGI서울보증: 1544-7090 / www.sgic.co.kr

✨ 보증료 지원 정책 (2026년 기준)

서울시 등 일부 지자체에서는 청년 및 신혼부부를 대상으로 보증료를 최대 30만 원까지 지원해줍니다. 거주 지역 주민센터나 구청에 문의해보세요!

🚨 전세 사기 의심 신호 체크리스트

다음 중 하나라도 해당되면 계약을 재고하세요!

☑️ 주변 시세보다 전세금이 20% 이상 저렴하다
☑️ 등기부등본에 근저당, 가압류, 경매 기록이 있다
☑️ 집주인이 신분증 확인을 거부한다
☑️ 전세보증보험 가입이 불가하다고 한다
☑️ 계약을 급하게 서두른다
☑️ 집주인이 여러 채의 빌라를 소유하고 있다 (다주택자)
☑️ 확정일자나 전입신고를 미루라고 한다
☑️ 계약서에 이상한 특약이 있다

🔎 악성 임대인(나쁜 집주인) 조회 방법

2026년부터는 상습 채무불이행 임대인(악성 임대인)을 사전에 조회할 수 있습니다.

📱 조회 방법

HUG 안심전세 포털 접속 (www.khug.or.kr/jeonse)
'전세사기 피해 예방' → '보증금 미반환 조회' 클릭
임대인 정보 입력 (이름, 주민등록번호 앞자리)
조회 결과 확인 (임대인 동의 없이 조회 가능)

💡 악성 임대인이란?

HUG가 전세금을 대신 변제한 건수가 3건 이상이고, 미회수 채권 금액이 2억 원 이상인 임대인을 말합니다. 이런 집주인은 절대 피해야 합니다!

🆘 전세 사기 피해를 당했다면?

만약 전세 사기 피해를 당했다면 즉시 다음 조치를 취하세요.

1️⃣ 사고통지서 제출

전세보증보험에 가입되어 있다면 즉시 HUG나 SGI에 사고통지서를 제출하세요. 계약 만료일로부터 3개월 이내에 제출해야 합니다.

2️⃣ 임차권등기명령 신청

보증금 일부를 받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청하여 전입신고 없이도 대항력을 유지할 수 있습니다.

3️⃣ 전세사기 피해자 신고

전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 전세사기피해자등 결정신청을 하세요. 인정받으면 다양한 지원을 받을 수 있습니다.

4️⃣ 형사고소 및 민사소송

경찰서에 사기죄로 형사고소하고, 민사소송을 통해 손해배상을 청구하세요. 필요시 대한법률구조공단(132) 또는 한국소비자원(1372)에 무료 법률상담을 받으세요.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세보증보험 가입이 거절되면 계약하면 안 되나요?

A. 네, 절대 계약하면 안 됩니다. 보증보험 가입이 거절된다는 것은 해당 주택이 위험하다는 신호입니다. 보증기관이 위험하다고 판단한 집에 내 소중한 전세금을 맡기면 안 됩니다.

Q2. 전입신고와 확정일자는 언제까지 해야 하나요?

A. 계약 당일 또는 다음 날 바로 처리하는 것이 가장 안전합니다. 늦어도 잔금 지급 전에는 반드시 해야 하며, 두 가지를 같은 날 처리해야 대항력(우선변제권)을 제대로 확보할 수 있습니다.

Q3. 집주인이 바뀌면 전세 계약은 어떻게 되나요?

A. 주택임대차보호법에 따라 전세 계약은 새 집주인에게 자동으로 승계됩니다. 전입신고와 확정일자를 제대로 받아두었다면 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 넘어가므로 걱정하지 않아도 됩니다.

Q4. 빌라가 아파트보다 전세 사기 위험이 높나요?

A. 통계적으로는 빌라에서 전세 사기가 더 많이 발생하는 것이 사실입니다. 하지만 아파트라고 해서 안전한 것은 아닙니다. 아파트든 빌라든 등기부등본, 전입세대 확인, 전세보증보험 가입을 반드시 해야 합니다.

Q5. 공인중개사가 괜찮다고 하면 믿어도 되나요?

A. 공인중개사의 말만 믿으면 안 됩니다. 중개사도 사기에 가담하거나 제대로 확인하지 않는 경우가 있습니다. 반드시 본인이 직접 등기부등본, 전입세대 확인, 집주인 신분증 확인 등을 해야 합니다. 만약 중개사의 과실로 피해를 입었다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q6. 전세보증보험료는 얼마나 하나요?

A. 2026년 기준 보증금액의 연 0.128% ~ 0.214% 정도입니다. 예를 들어 전세금 2억 원이라면 연간 약 25만 원 ~ 43만 원 정도입니다. 지역과 금액에 따라 차등 적용되며, 일부 지자체에서는 보증료를 지원해주기도 합니다.

Q7. 전세 사기를 당하면 전세금을 돌려받을 수 있나요?

A. 전세보증보험에 가입했다면 HUG나 SGI가 전세금을 대신 변제해줍니다. 보험에 가입하지 않았다면 경매나 민사소송을 통해 회수해야 하는데, 시간이 오래 걸리고 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 따라서 전세보증보험 가입은 필수입니다.

📌 한눈에 보는 전세 사기 예방 핵심 요약

✅ HUG 3·3·3 법칙 반드시 지키기
✅ 등기부등본 말소사항 포함하여 꼼꼼히 확인
✅ 전입세대 확인서 + 확정일자 부여현황 추가 확인
✅ 집값 ≥ 근저당 + 선순위 전세금 + 내 전세금 공식 확인
✅ 악성 임대인 사전 조회하기 (HUG 안심전세 포털)
✅ 전세보증보험 반드시 가입하기
✅ 전입신고 + 확정일자 계약 당일 처리
✅ 시세보다 20% 이상 저렴하거나 의심스러우면 계약하지 않기
✅ 집주인 신분증 직접 확인하기
✅ 의심되면 HUG 상담센터(1566-9009)에 문의하기

📚 유용한 참고 사이트

기관명	웹사이트/연락처	주요 서비스
주택도시보증공사(HUG)	www.khug.or.kr ☎ 1566-9009	전세보증보험, 악성 임대인 조회
대법원 인터넷등기소	www.iros.go.kr	등기부등본, 확정일자 부여현황 조회
전세사기피해자 지원시스템	jeonse.kgeop.go.kr	피해자 신고 및 지원 신청
대한법률구조공단	www.klac.or.kr ☎ 132	무료 법률 상담 및 소송 지원
한국소비자원	www.kca.go.kr ☎ 1372	소비자 피해 상담

💪 이제 자신감 있게 전세 계약하세요!

이 글에서 소개한 방법대로만 하면 전세 사기를 충분히 예방할 수 있습니다.

꼼꼼한 확인과 전세보증보험 가입, 이 두 가지만 기억하세요!

소중한 내 재산, 제대로 지키는 똑똑한 세입자가 되시길 응원합니다.

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주변에 전세집을 구하는 친구나 가족이 있다면 꼭 공유해주세요. 전세 사기는 예방이 최선입니다!

※ 출처 및 참고자료
- 주택도시보증공사(HUG) 안심전세 포털
- 대법원 인터넷등기소
- 전세사기피해자 지원관리시스템
- 주택임대차보호법 (2026년 최신 개정안)

※ 작성일: 2026년 1월 기준 최신 정보
※ 면책사항: 본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 실제 계약 시에는 전문가와 상담하시기 바랍니다.